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上海迪士尼周边房价暴涨 部分楼盘将迈入8万元时代 历届中央总书记

来源:中国经济网 | 2016-07-26 13:58:27 

  ■本报上海讯 记者王丽新报道

  “你现在才来看房,太晚了!一套房至少涨了100万元。”距离迪士尼5公里以外的已入住社区阳光城丽景湾的保安人员向《证券日报》记者透露,迪士尼周边3公里内几乎没有一手房,而自迪士尼动工以来,周围10公里之内的一手房房价都开始上涨,尤其今年开园后,同迪士尼动工之前相比,有个别楼盘房价翻倍上涨。

  然而,据《证券日报》记者了解,尽管川沙板块有商业设施,但仍处于上海外环外,6年前,迪士尼刚动工时,这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米,但现在部分项目成交价达到5万元/平方米,且有开发商封盘惜售的传言。在当地有多年操盘经验的销售人员告诉本报记者,预计将来周边住宅用地出让后,房价有可能摸到8万元/平方米,甚至10万元/平方米的顶。

  值得注意的是,在距离迪士尼12公里处的新场板块核心区,一手房几乎没有供应,最贵的二手房售价3万元/平方米左右,但今年最新拍出的地块楼面价已经超过3.8万元/平方米。此外,在距离迪士尼5公里以外的周康板块,别墅已经叫价5万元/平方米。

 

  “迪士尼乐园开园后,整个相关区域投资价值提升,加上上海房价大涨的整体市场环境,住宅、酒店等物业利好非常明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者直言,在这种市场背景下,不排除开发商捂盘惜售的现象。

  川沙房价或进入8万元时代

  进入7月份,上海迪士尼乐园开园已经一个多月。烈日之下,30多摄氏度的高温,有的项目排队超过一个小时甚至几个小时的等待……

  这些都挡不住暑期涌向上海迪士尼乐园的大小游客。仅是一期开园,对周边的住宅、酒店、餐饮等行业的经济拉动作用,已经开始突破当地人的想象。

  “你要看房?现在太贵了。”在迪士尼乐园门口,《证券日报》记者打算奔赴3公里外的川沙板块,在出租车上,开车师傅忍不住开始向记者说道,“从迪士尼开始拆迁,川沙房价就开始涨,最近两年涨的最快,三五年前,房价也就1万元(每平方米),现在贵的都卖到5万多元了(每平方米),那你还不一定能买到呢”。

  出了高速路,进入川沙板块后,记者发现,这确实是一个相对成熟的板块,公交、地铁、商街、医院、学校等配套设施都很齐全,核心位置还有数栋玻璃幕墙外立面的办公大厦。在出租车李师傅的口中,川沙板块是迪士尼乐园周边最近最成熟的区域,很多游客选择住在这里。在商街的一条主路上,路旗都是蓝色的“绿都绣云里”广告。街口处,巨幅广告牌上打出了迪士尼的概念,“迪斯尼时代1号资产 迪斯尼5KM 惟此可售综合体”。不过,虽已达午餐时间,核心区域的商业街餐厅人迹罕至,但这并不影响这一区域房地产市场的热度。

  即使妙川路上还有杂草丛生的地块,但核心区外都是大片空地和工地,到处是建筑围挡,林立的高楼仍未有居民入住,但房价早已脱离上海外环外的预想范围。

  “我们项目已经卖光了。”在阳光城愉景湾销售中心,记者径直进去,却并不见销售员,整个售楼中心空空如也,转了一圈,才有一位保安出来跟记者言明,房子已经售罄了。至于房价,别墅的成交均价直逼5万元/平方米,普通住宅也在3万元-4万元/平方米之间。

  “在川沙板块,有个别项目已经封盘,不是你想买就能买到的。”当地一位项目操盘手向本报记者透露,迪士尼乐园开园后,有些开发商是想捂盘惜售的,坐等提价。

  《证券日报》从克而瑞数据库获悉,阳光城愉景湾一期于2014年8月份首次开盘,当时的实际成交均价尚不足4万元/平方米,其开发商阳光城集团于2013年摘得土地。在最近的7月份,虽然上述销售员说已经售罄,但该项目还有成交,成交均价为接近4.8万元/平方米。

  “部分房企项目显示售罄,是否真的售罄还是要打一个问号。近期部分上海房企预期后续房价会上涨,捂盘销售的可能性是存在的。”严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,当然,若非房企主动推销,有时候很难查证。

  距阳光城愉景湾几百米之外的商业公寓项目绿地云悦坊正在排卡。“我们项目原打算每平方米涨价5000元,但为了回笼资金,集团最后决定没有提价这么多。”绿地云悦坊的销售人员如是告诉记者。

  但从现有的成交数据来看,来自克而瑞数据库的数据显示,2011年迪士尼动工时,川沙板块新建住宅成交均价为1.8万元/平方米左右,2016年则上涨至接近3.1万元/平方米。以此来看,成交均价并未翻倍,可是在进驻当地的开发商来看,地价已经高不可攀。

  另有川沙板块的楼盘销售人员向本报记者透露,迪士尼开园后,川沙板块因有轨道交通和郊野公园等区域优势利好,房价已经达到6万元/平方米左右,预计将来住宅用地出让后,其楼盘可能会卖到8万元-10万元/平方米之间。

  对此,严跃进表示,迪士尼周边投资的潜力大,很多项目集中在川沙和周浦等区域,其受迪斯尼乐园项目的直接辐射效果虽不大,但受预期效应影响,周边投资活跃。实际上,川沙板块后续还会继续涨,尤其是综合考虑的川沙的区位优势、周边近期的土地出让以及市场预期等,都决定了此类区域的价格涨幅会继续强化,后市房价或将进入单价8万元时代。

  新场现单价近4万元地王

  相对而言,川沙板块在迪士尼3公里之外,受其利好影响相对比较明显。但《证券日报》实地走访的另一个区域新场板块,在迪士尼12公里之外,该区域却已经于今年6月29日拍出了楼面价约为3.8万元/平方米的地王地块。

  6月29日,中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,楼板价35744元/平方米,溢价率235.62%,扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。这意味着,这个位于上海郊环以外的住宅项目,未来保本售价可能超过6万元/平方米。

  公开资料显示,浦东新场旅游综合服务区A10-1地块,位于杨辉路以东,新环北路以西,属于郊环以外区域。虽然也要求建设5%即3400平方米的保障房,还有约1100平方米的公共设施,但没有自持要求,相比6月17日出让的嘉定新城E27-1地块出让条件宽松许多。

  据业内人士估算,该地块楼板价达到35744元/平方米,扣除5%的保障房等不可售部分后,实际楼板价达到38300元/平方米。以两年时间计算,该地块未来项目保本售价估计要在6万元/平方米以上。而目前新场二手房房价都在2.7万元/平方米左右,其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城单价在2.6万元/平方米,而万科清林径相对较贵,在3万元/平方米左右。

  “新场中心位置几乎没有新建住宅供应,万科清林径基本是该区域内最贵的二手房项目。”万科清林径物业人员告诉《证券日报》记者。在万科清林径的社区门口,记者看到了两个告示牌上有该项目的租售信息,其中有一条为“一手更名,毛坯房,120平方米,355万元”。

  该小区保安还热情地向记者表示,“在这个小区向东,没多远就是新拍的地,将来要卖6万元/平方米呢”。

  而在号称“中国历史文化名镇”的新场,记者确实看到了几家二手房中介,显然,该区域的二手房交易相对较为活跃。

  周康别墅叫价超5万元

  如果说,川沙和新场板块是迪士尼乐园或者整个上海房地产市场的受益者,距离迪士尼5公里之外,在高新河桥附近的两个项目可能更为明显,其分别是已经售罄的阳光城丽景湾和正在销售的保利艾庐。

  在距离迪士尼车程10多分钟的周康板块,阳光城丽景湾业主几乎已经全部入住。据相关人士介绍,该小区外地人较多,多是在浦东上班。“这个项目2014年开盘销售,当时高层每平方米卖2万多元,现在则卖到3.5万元/平方米,还不见得有房。”

  该小区保安向本报记者直言,每套房至少涨100多万元,别墅赚的更多,别墅开盘价在3万元/平方米左右,现在售价每平方米都超过4万元,甚至5万元多元。该保安直呼,“我认识的一个上海人,原来住在这个小区后面,这个楼盘刚开盘时想买,但是觉得贵没有买,后来后悔死了。”据该保安透露,同属于周康板块的丽景湾PLUS项目,开盘时卖3万多元/平方米,现在已经卖到5万多元/平方米。

  与阳光城丽景湾比邻而居的是在售项目保利艾庐,该项目2015年3月份开盘,目前销售均价为4.5万元/平方米。在该项目销售中心,记者并未发现看房的人,人气冷清,房价也很高冷。据其销售人员介绍,高层3.6万元/平方米左右,现已售罄。至于别墅,其叫价则直接超过5万元/平方米。

  值得注意的是,在这条路上的两个项目,相对比较“孤单”,对面都是田地,尚未开发,与之比较近的则是医谷。不过,保利艾庐项目的销售员并未向记者重点打出医谷的利好“招牌”,反倒是更强调迪士尼概念,其项目围挡广告则是“双谷精华处,邂逅迪士尼”。

  “迪士尼后劲动力较强,因此周边投资预期向好,房地产行业是其中之一。”严跃进表示,预计还有上涨空间。

  周边酒店入住爆棚

  由于迪士尼仅一期开园,整体配套并未完全展示出来,但除了周边楼盘已明显感受到利好外,酒店物业开始发力,甚至涉及违规运营的农家乐也开始成为市场的“香饽饽”。

  在《证券日报》记者走访的川沙板块,目前承接了一些迪士尼游客的居住需求,暑期酒店预定火爆。正在加紧入市的出租类物业也备受关注。

  “这个项目是LOFT产品,预计价格在4.7万元/平方米左右,购房者购买后将把房产交于雅高集团运营,这些房产将作为酒店式公寓运营,每年向业主支付百分之五的收益,头三年一次性付完收益,可以直接抵扣房款。”绿地云悦坊销售人员向本报记者透露,借迪士尼板块助益,现在很多来迪士尼的人就住在川沙,预计将来这个酒店式公寓入住会爆满。

  对此,严跃进认为,迪士尼项目可能会改变过去很多旅游地产项目“到此一游”的尴尬,即出现重游的现象,这样就会降低相应的营销成本,同时比预计的客流规模大。对于川沙来说,针对迪斯尼乐园背后的人流等来进行业态设置,有积极作用。但若不推陈出新,则会对后续商业类业态的盈利水平提升有一定负面作用。

  值得注意的是,《证券日报》记者此行注意到了另一个现象,迪士尼周边农家乐借机招揽住宿生意。

  “我住在一个农业生态园内,就是在迪士尼周边的一个村子里,房价不低,打车去迪士尼要将近30元左右。”某位受访人士称,重要的是,这个生态园并不能开住宿发票,显然是有问题的。

  “有一些农家乐租赁当地农民土地,搞餐饮住宿生意,服务来迪士尼的游客,很多都涉及违规运营,有的已经被政府关停。”另一位受访者向本报记者如是透露。

  有业内人士称,对于迪士尼周边酒店等商用物业的运营,确实有区域优势,客源有保障,未来也有盈利空间。但对于迪士尼整个板块而言,合理规划周边行业业态,才能保证园区及相关行业的消费需求不断提升。

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